Pode ter um negócio em apartamento? Saiba que nem toda atividade é permitida

São Paulo, 05/06/2025 - O home office se impôs na pandemia e, desde então, muitas pessoas descobriram durante o período recluso atividades extras que acabaram se tornando sua principal fonte de renda. No entanto, o tema ainda gera dúvidas sobre quais atividades profissionais podem ou não ser feitas dentro de um apartamento.

É importante saber que o apartamento pode ser utilizado como escritório, sim, desde que não atrapalhe os vizinhos. A Lei nº 4.591/1964 (Lei dos Condomínios) e o Código Civil (art. 1.332 e seguintes) não proíbem expressamente o uso da unidade como home office. Contudo, o uso deve respeitar a natureza residencial da unidade, conforme a convenção e o regulamento interno do condomínio.

Márcio Rachkorsky, advogado especialista em condomínios, alerta que tem que ser algo que não traga incômodo aos vizinhos, que não coloque em risco a saúde, a segurança e o sossego dos vizinhos.

“Por exemplo, você é advogado e redige suas petições em casa. Agora, você não vai receber 20 clientes por dia na sua casa para fazer reuniões, porque isso fragiliza toda a segurança do prédio. Toda prestação de serviços pode ser feita de dentro de um apartamento sem usar a estrutura do prédio”, explica.

Outra situação em que a pessoa pode trabalhar até determinado momento é quando ela faz todas as vendas pela internet, tem o seu computador, o seu telefone, o seu e-mail, mas com parcimônia.

A partir do momento que ela estoca os produtos em casa e as pessoas vêm comprar, já virou um comércio. "Aí, não pode mais, porque fragiliza a segurança, superutiliza a estrutura do condomínio, tem o risco de estocar um equipamento que pode pegar fogo, enfim. Tudo aquilo que coloca em risco a segurança, a saúde ou o sossego dos vizinhos, não pode”, afirma.

Rachkorsky ressalta ainda que tudo aquilo que se faz de forma “personalíssima”, sem precisar de funcionários dentro do apartamento, sem precisar receber pessoas na sua casa o tempo todo e sem usar a estrutura do prédio, pode ser feito em casa.

A advogada do Poliszezuk Advogados Stephanie Almeida, ressalta ainda que os colaboradores do condomínio são contratados para funções estritamente relacionadas à manutenção e administração condominial. Usá-los em atividades privadas configura: desvio de função, risco trabalhista para o condomínio e infração disciplinar.

A moradora Ana* conta que em seu condomínio, na zona norte de São Paulo, houve uma manipulação de informação para que uma moradora que produzia salgados continuasse trabalhando em seu apartamento e utilizando o serviço dos porteiros a seu favor. De acordo com ela, havia uma discussão sobre manter o porteiro ou mudar para portaria virtual ou remota como forma de reduzir custos para o condomínio.

Foi chamada uma assembleia para decidir sobre o tema, durante a qual Ana, assim como outros que defendiam a permanência do porteiro, descobriram que a iniciativa visava benefício próprio, já que a mãe do morador, idosa, solicitava ajuda dos porteiros quando os motoboys chegavam para buscar as encomendas. “A questão de economizar para o condomínio era real, mas em nenhum momento ficamos sabendo que ele tinha interesse na permanência do porteiro. Me senti enganada”, afirma, ressaltando que quando se trata de condomínio é sempre importante ficar atento e participar das reuniões.

Por outro lado, atividades como produção de bolo e artesanatos são permitidas, mas também há restrições e é sempre importante olhar o regimento interno do condomínio, pois cada prédio tem o seu.

“Em regra, pode sim, desde que a produção seja doméstica e sem impacto no sossego e na estrutura do prédio e, não envolva instalações industriais, gás em excesso, ou manipulação insegura de alimentos, além de atender às normas da Anvisa e da vigilância sanitária local”, ressalta Poliszezuk.

Outro ponto de atenção é com relação ao consumo do gás. “Se o gás for de consumo coletivo, todo mundo vai pagar a ferramenta que a pessoa usa para poder ter lucro, então vai ser a hora de proibir. Se você gasta 10 vezes mais gás do que seu vizinho para fazer isso, aí já não é justo, desequilibra”, pondera Rachkorsky.

Meire*, moradora de um condomínio da zona leste de São Paulo, fabrica pães e vende no seu condomínio e para algumas pessoas de fora, onde ela mesmo realiza a entrega. “Eu não uso a estrutura do condomínio, concordo que não podemos usar e também me sinto à vontade para fazer meus pães porque eu não incomodo ninguém e o meu gás é separado”, afirma.

Atividades que são ou não permitidas pela lei do condomínio:

Não é permitido

Alterar a destinação do imóvel para fins comerciais com grande circulação de pessoas.

Atividades que causem incômodo, barulho, insalubridade, risco à segurança ou alteração na rotina do prédio.

É permitido:

Exercer de casa trabalho intelectual e de baixo impacto (advocacia, design gráfico, consultoria, contabilidade, TI etc.).

Produção artesanal doméstica sem poluição sonora ou de resíduos (ex: bijuterias, costura, velas artesanais).

Atividades autônomas que não impliquem atendimento presencial recorrente.

São proibidos ou com forte restrição:

Salões de beleza, consultórios, clínicas, pet shops, comércios com estoque/entrega intensiva.

Cozinhas industriais ou produção alimentícia com uso intensivo de gás, fritura ou grande movimentação.

Regras que o empreendedor deve seguir:

O empreendedor deve respeitar o uso residencial da unidade, além de não causar perturbação ao sossego (art. 1.277 do CC), observando a convenção e o regulamento interno do condomínio.

Além disso, deve garantir que as licenças sanitárias estejam em dia, se for o caso, e possuir um alvará da prefeitura compatível com atividades domiciliares.

Como o síndico e a comissão devem proceder?

O síndico deve realizar notificação extrajudicial em caso de irregularidades. Além disso, ele pode propor uma assembleia para regulamentar ou restringir atividades comerciais nas unidades. Além disso, o síndico deve fiscalizar e aplicar multas conforme convenção e regimento, e, promover mediação de conflitos entre vizinhos.

*Depoimentos colhidos sob pseudônimo