Como fica o imposto sobre imóveis depois da Reforma Tributária?

São Paulo, 16/01/2026 - Entre os vetos da Reforma Tributária, nesta semana, há um item que pode mexer com o valor das negociações de imóveis. A lei complementar 227, que traz a última fase da regulamentação da Reforma Tributária, teve dez dispositivos vetados pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva, entre eles um que deve impactar o valor do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

A mudança impede a redução das alíquotas de ITBI por Estados e municípios na modalidade de pagamento antecipado do tributo. 

Assim, o valor da alíquota do ITBI cobrado permanece o mesmo — lembrando que muda conforme o município onde está localizado o imóvel, mesmo que o proprietário queira pagar antecipadamente.

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Na justificativa do veto, o Planalto alegou que o dispositivo acarretaria em insegurança jurídica na cobrança do imposto.

O assessor da Secretaria-Executiva do Ministério da Fazenda, João Nobre, afirmou que hoje há uma divergência entre os municípios sobre o momento em que deve ocorrer a incidência do tributo, o que fez a Frente Nacional dos Prefeitos (FNP) solicitar o veto, já que o trecho travava uma regra que não há consenso.

Segundo Maria Andréia dos Santos, do Sanmahe Advogados, atualmente, alguns municípios já permitem essa antecipação, estabelecendo que no momento em que se assina um contrato de compra e venda de um imóvel será devido o ITBI. A cobrança também seria aplicável na hipótese de se assinar uma escritura pública de compra e venda, que não se leva a registro imediato.

À Broadcast, Gilberto Perre, secretário executivo da FNP, afirma que com o veto, o fluxo de arrecadação continua vinculado ao ato do registro, impedindo que o contribuinte "escolha" quando quer pagar, o que geraria imprevisibilidade no orçamento municipal.

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O que é o ITBI?

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal obrigatório pago na compra e venda de imóveis. Ele é essencial para registrar a propriedade no nome do comprador no cartório — sem ele, a transferência legal não se concretiza.

A alíquota, geralmente, varia de 2% a 4% e as regras são definidas por cada prefeitura, com base no valor do imóvel ou valor venal.

É uma taxa para autorizar a mudança de titularidade de um imóvel (casa, apartamento, terreno) de um proprietário para outro em transações onerosas (pagas). 

O que muda?

Apesar da tentativa de passar uma alteração para redução da alíquota do ITBI em caso de pagamento antecipado no texto da Lei da Reforma Tributária, o trecho foi vetado. Portanto, nada muda sobre as regras atuais para a cobrança desse imposto sobre transferência de imóveis.

Quem paga?

Normalmente, o comprador do imóvel, mas pode ser negociado entre as partes e documentado no contrato.

Quando é pago?

Antes do registro definitivo do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, sendo um passo burocrático obrigatório.

Como é calculado?

É um percentual sobre o valor do imóvel, que geralmente varia de 2% a 4%, mas pode ser maior, dependendo da cidade. A base de cálculo é geralmente o maior valor entre o preço de venda declarado e o valor venal (valor de mercado estimado pela prefeitura para o IPTU).

(com Mariana Ribas)