Despejos no Brasil: Entenda como funciona a Lei do Inquilinato

São Paulo - A comovente história da espanhola Maricarmen Abascal, idosa símbolo da luta contra despejos na Espanha que faleceu ontem, aos 87 anos, despertou um importante debate na sociedade sobre os limites do mercado imobiliário. No Brasil, existem cerca de 18,9 milhões de imóveis alugados, segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE- PNAD Contínua de 2025), regidos por uma lei que vem sendo atualizada para acompanhar a digitalização dos processos.

No Brasil, o processo de despejo consta na Lei do Inquilinato (8.245), de 1991, que regula contratos de locação de imóveis. Quase duas décadas depois, uma nova lei (12.112) foi aprovada pelo Congresso Nacional em 2009, trazendo pequenos ajustes para tornar seu texto mais claro. 

Diante da rápida digitalização dos processos e contratos, em 2023 o mercado imobiliário em acordo com a Justiça passou a adotar práticas que aceleraram ainda mais os processos. O movimento foi motivado pela expansão dos contratos eletrônicos, assinaturas digitais com validade jurídica, digitalização de ações de despejo e cobranças, maior flexibilização contratual e procedimentos mais rápidos em inadimplência e revisões.

Em 2025, passou a vigorar uma versão atualizada da Lei do Inquilinato, ainda baseada na Lei 8.245, mas adaptada às novas dinâmicas de locação digital. O momento foi marcado pela consolidação de processos, com o estabelecimento de prazos mais claros e fiscalização mais rígida.

Entre outros pontos, clausulas sobre reajuste, manutenção, responsabilidades e regras de desocupação passaram a ser mais detalhadas.

Casos na justiça brasileira 

Em 2025, a justiça brasileira recebeu 80.221 ações de despejo de aluguel, segundo informações do DataJud, a Base Nacional de Dados do Poder Judiciário. São Paulo concentrou 44% das ações movidas contra inquilinos.

Dessas, os juízes acolheram os pedidos em 11.094 (13,8% do total), enquanto foram homologados 11.143 acordos (13,9%), que podem incluir ou o pagamento da dívida, a saída voluntária do inquilino ou ambos. Ainda há 66.232 ações aguardando julgamento. 

Os dados mostram uma máquina de ações concentrada no Sul e no Sudeste, com São Paulo na frente, e um procedimento que na maior parte das vezes chega ao fórum como falta de pagamento de aluguel.

São Paulo sozinho responde por 35.250 ações, 43,9% do país. Minas Gerais (7.598), Rio Grande do Sul (6.496), Rio de Janeiro (5.658), Santa Catarina (5.422) e Paraná (4.857) vêm em seguida. Esses seis tribunais reúnem 65.281 processos, 81,4% do total. No outro extremo, Acre registrou 49, Roraima 52 e Amapá 124.

Em São Paulo, as decisões favoráveis pelas ações de despejo chegam a 6.021 (17,1%) e o acordo homologado a 5.243 (14,9%). O motivo mais visível é a falta de pagamento: foram 50.264 ações, 62,7%, por inadimplência. 

O volume de 2025 repetiu o patamar do ano anterior. Em 2024 foram 80.282 ações. O pico da série comparável, que começa em 2015, foi 2023, com 85.706. De 2023 para cá a marca ficou acima de 80 mil por ano: 85.706 em 2023, 80.282 em 2024 e 80.218 em 2025. 

Os números fazem parte de um levantamento do VIVA com dados dos Tribunais de Justiça dos 26 estados da federação e Distrito Federal. 

Como funciona a lei?

Segundo Jaques Bushatsky, diretor de Legislação da Locação do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), a lei do inquilinato funciona de modo bastante equilibrado, estabelecendo direitos e deveres para locadores, locatários e até para fiadores. 

Creio que a maior prova do bom funcionamento da lei, do seu equilíbrio, está na evidência que ela entrou em vigor há mais de trinta anos e não precisou ser alterada. Somente foi ampliada a abrangência da lei, para novas situações.
Jaques Bushatsky, diretor de Legislação da Locação do Secovi-SP

Quando o proprietário pode pedir o imóvel?

Na prática, com a modernização dos processos e do sistema, as ações de despejo costumam acontecer depois de 30 a 60 dias de atraso do aluguel.

Além disso, o locador pode pedir a desocupação do imóvel, comenta Bushatshy, basicamente, quando termina o período contratado ou quando ocorre alguma infração; por exemplo: a alteração do uso do imóvel pelo locatário, de residencial para comercial.

Há previsão de novas alterações na lei?

Tramitam muitos projetos no Congresso alterando itens da lei no momento, explica o diretor de Legislação e Locação do Secov-SP.

Segundo ele, são mais de 200 projetos em tramite, mas não existe expectativa de alteração dos objetivos da lei: permitir muitas locações, com segurança jurídica para todos os envolvidos.

Metodologia

Os números reunidos acima vieram da base de dados do DataJud, Tribunais de Justiça dos 26 estados e Distrito Federal, em primeiro grau. Entram processos da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) cuja classe é 92 (despejo), 93 (despejo por falta de pagamento) ou 94 (despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança), ou cujo assunto é 14915 (despejo por inadimplemento), 9612 (denúncia vazia), 9.610 (uso próprio) ou 9611 (uso de ascendentes e descendentes).