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Por Alessandra Taraborelli
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São Paulo, 24/04/2025 - Alugar um imóvel por temporada pode ser uma boa alternativa para quem está buscando uma renda extra. Afinal, não é sempre que se tem tempo de curtir o final de semana na praia ou no campo, em meio a tantos compromissos de trabalho ou encontros de família.
Treinar o desapego dos móveis e objetos de recordação para acomodar novos hóspedes pode se configurar numa nova fonte de renda. E exatamente por isso é preciso ficar atento para cumprir suas obrigações fiscais junto à Receita Federal, consultar a convenção do condomínio e tomar precauções adicionais quanto a segurança.
Para colocar seu imóvel para locação, seja por um período curto ou mais longo, é possível optar por plataformas online, como o Airbnb, que conecta anfitriões que querem disponibilizar seu imóvel a pessoas que estão em busca de uma locação temporária.
No caso do Imposto de Renda (IR), é importante ficar atento, pois a Receita Federal exige que todos os ganhos com aluguel sejam declarados, pois são considerados rendimentos tributáveis. Portanto, devem ser informados na declaração anual, bem como recolher carnê-leão.
Se o aluguel for recebido de uma pessoa física, é necessário recolher o imposto mensalmente através do carnê-leão, utilizando a tabela progressiva do IR, que aumenta a alíquota conforme a quantia recebida.
Na declaração anual, todos os recebimentos de aluguel devem ser informados, mesmo que já tenha havido pagamento mensal antecipado via Carnê-Leão. Em caso de recebimento de pessoa jurídica, o imposto é retido na fonte, como explica Mariana Bellonci, advogada do VNP Advogados.
"Há ainda que se acrescentar deduções permitidas, como despesas com condomínio, IPTU e taxa de administração imobiliária, que podem ser subtraídas do valor total recebido antes de aplicar a tabela progressiva do IR", avisa.
É importante ressaltar que, mesmo para valores de aluguel abaixo do limite de isenção mensal de renda (R$ 2.259,00 mensais), a declaração é obrigatória. Nesses casos, o aluguel deve ser informado na categoria “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física”, especificamente na seção “Outras Informações”, dentro do campo “Aluguéis”. Isso aplica-se independentemente do período de recebimento, seja mensal, trimestral ou anual.
Outro ponto importante é sobre restrição para locação temporária nas convenções de condomínio. A professora Raquel Valési, mestre e doutora em Direito, especialista em Direito Imobiliário e docente de Direito na Universidade São Judas e Escola Superior de Advocacia, ressalta que se o imóvel em questão estiver em rua de acesso público não há restrição do proprietário fazer contrato de hospedagem pela plataforma virtual, mas se a casa ou apartamento de veraneio estiver em regime condominial edilício a convenção condominial pode proibir a locação por curto espaço de tempo.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) considera que não há nenhuma ilegalidade ou falta de razoabilidade na restrição imposta pelo condomínio, desde que o quórum de 2/3 da convenção do condomínio tenha sido respeitado. “A razão da possibilidade de a convenção condominial proibir este tipo de locação, decidida pelo STJ, é de que a exploração econômica mediante locação de curtíssimo prazo, caracterizada pela eventualidade e transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial dada ao condomínio edilício”, explica.
Vale ressaltar que a proibição desse tipo de locação temporária pode ser alterada, mas é necessário haver uma reunião de condôminos para que seja aprovada a mudança na convenção, respeitando o quórum estabelecido no próprio documento. Isso assegura que o processo seja conduzido de maneira regular e em conformidade com as normas internas do condomínio.
A especialista em RH, Maristela de Abreu Martins, passou por esta mudança de convenção de condomínio, que agora impede que apartamentos do seu condomínio sejam alugados por menos de três meses. Ao comprar o imóvel, que foi entregue há cerca de um ano e meio, a incorporadora informou a ela que o apartamento poderia ser alugado por curto espaço de tempo, por meio das plataformas online. Por ser um imóvel próximo da arena Allianz Parque, em São Paulo, um local onde acontecem jogos e muitos shows, a profissional viu a oportunidade de obter uma renda extra. Mas a animação durou pouco.
Por se tratar de um condomínio misto, com apartamentos e flats, os moradores dos apartamentos se sentiram inseguros com a rotatividade que o Airbnb traz e levaram para assembleia o tema, que acabou proibindo a locação dos apartamentos por menos de três meses e, mantendo o aluguel por menos dias para os flats.
“Agora há uma ação contra a incorporadora para tentar colocar o que foi informado durante a venda no contrato”, diz ela, que chegou a obter renda extra antes da mudança do condomínio. A média girava em torno de R$ 3 mil nos alugueis de fim de semana e até R$ 5,5 mil por estadia de 6 dias. Hoje, o apartamento está alugado por modo convencional, por R$ 3,7 mil. “Eu tive sorte, porque o locatário que tinha usado o apartamento por alguns dias gostou e decidiu fazer uma oferta para a locação de seis meses. Para mim foi bom, mesmo ganhando menos do que ganharia com a plataforma”, avalia.
De acordo com a Airbnb, no Brasil 45% dos anfitriões utilizam a renda obtida ao disponibilizar seus espaços na plataforma para arcar com despesas, como contas a pagar e despesas domésticas e da família. O levantamento foi feito com cerca de 4.130 anfitriões no Brasil, entre 1º de outubro de 2023 e 30 de setembro de 2024.
O jornalista Aguinaldo Pedro, anfitrião no Airbnb, usa a renda obtida com a locação para manter as despesas com o imóvel, como IPTU e condomínio. “Imóvel parado é perder dinheiro. Com a locação temporária, o próprio imóvel vai se pagando e o bem vai se valorizando. A ideia é não precisar tirar dinheiro do bolso”, afirma.
Pedro afirma ainda que o processo de cadastramento na plataforma é muito fácil e rápido. “É tudo muito simples, sem dificuldades, um bom sistema de segurança e um suporte humano 24 horas por dia, todos os dias da semana”, diz ele.
Outro ponto positivo é o fato de o depósito do aluguel cair no mesmo dia em que o hóspede faz o check-in. “O hóspede entra no imóvel e a plataforma faz um depósito líquido na minha conta", conta Pedro, referindo-se ao desconto das taxas de administração.
Mas nem tudo são flores. Ele atenta para o fato de que muitas plataformas não exigem comprovação de titularidade do imóvel, apenas endereço e fotos, o que abre espaço para confusões.
No Airbnb tanto o anfitrião quanto o hóspede precisam passar pelo processo de identificação, que nada mais é do que a verificação de certas informações pessoais, como nome, endereço, número de telefone ou outras informações de contato. Em alguns casos, pode ser necessário informação adicional, como uma selfie, por exemplo.
Todas as informações de identidade que são fornecidas, exceto seu nome, não serão compartilhadas com os usuários e serão processadas de acordo com a política de privacidade da companhia.
O anfitrião é quem define os valores correspondentes às acomodações anunciadas, com autonomia para gerenciar e personalizar seus anúncios e também escolher as datas em que decidem disponibilizar sua acomodação.
A empresa ressalta que tem uma política de segurança criteriosa para mitigar riscos e situações desagradáveis para hóspedes e anfitriões. Para isso, disponibiliza alguns recursos de segurança como:
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