Donas de shoppings criam mini bairros para atrair mais público

São Paulo - As maiores empresas de shopping centers do Brasil - Allos, Multiplan e Iguatemi, com participação em 83 unidades, ao todo - estão olhando mais para o lado de fora dos centros de compras. O trio tem feito grandes investimentos para construir mini bairros ao redor dos seus shoppings.

A estratégia consiste em erguer prédios residenciais, escritórios, hotéis, centros médicos e faculdades nos entornos dos centros comerciais, visando aumentar o fluxo de pessoas no local e, claro, impulsionar as vendas dos lojistas.

Essa via de crescimento não é nova, mas ganhou destaque na agenda das empresas, especialmente diante das limitações para lançamento de novos shoppings no País. Como alternativa, os grupos buscam investimentos para ampliar os empreendimentos já existentes.

Outro pano de fundo é que o setor não recuperou totalmente o número de visitantes após a pandemia, devido aos efeitos do comércio eletrônico e do home office, que reduziram a circulação de pessoas. Portanto, atrair o público ganhou importância.

"Já passou aquela época em que o Brasil tinha 20 a 30 inaugurações por ano. As cidades estão bem ocupadas. Ainda cabem novos shoppings, mas essas oportunidades são bem pontuais", disse Rafael Sales, presidente da Allos, maior empresa do setor, com 50 unidades. "A expansão dos shoppings e o adensamento das áreas nos entornos são agora a principal via de crescimento para o setor", avaliou.

Allos

A Allos anunciou nesta semana o projeto para desenvolver 17 edifícios colados no Shopping Parque D. Pedro, em Campinas (SP). Os projetos serão lançados ao longo de 10 a 15 anos, com valor geral de vendas estimado em R$ 4,5 bilhões. A expectativa é que eles atraiam 30 mil pessoas diariamente para o local, impulsionando a visitação ao shopping. Essa estratégia não se resume a uma única cidade.

Ao todo, o grupo tem 72 contratos já assinados para construção de prédios ao lado de 13 unidades espalhadas pelo País, passando por Rio, Maceió e Belém, por exemplo. O segundo maior projeto do grupo é no Shopping da Bahia, em Salvador, onde serão construídos seis prédios residenciais.

Nessa estratégia, a Allos cede os terrenos para incorporadoras parceiras, que ficam responsáveis pelo investimento na obra. Por sua vez, a companhia recebe uma fração da venda dos imóveis. "O que queremos com isso é reduzir a necessidade de capital empregado, deixando os recursos para investimentos nos próprios shoppings", afirmou Sales.

Iguatemi

A iniciativa é similar à da Iguatemi, que deu largada a um projeto que mais parece uma mini cidade - coincidentemente também em Campinas (SP). Dona de 17 shoppings e outlets de grife, a empresa lançou em abril o Casa Figueira, loteamento de 1 milhão m² entre as rodovias Dom Pedro I e Heitor Penteado.

Ali estão previstos 100 edifícios nos próximos 20 anos. A empresa espera R$ 10 bilhões em vendas ao longo desse período, e a atração de 50 mil pessoas. O negócio também foi modelado através de parcerias com incorporadoras, ou seja: a companhia não fará o investimento sozinha.

"Para o Shopping Iguatemi Campinas será formidável, porque estamos criando um bairro de altíssima qualidade no entorno do shopping. É como um ímã de clientes", afirmou Carlos Jereissati Filho, acionista, conselheiro e membro da família controladora do grupo. O projeto também deve gerar conhecimento para outros projetos em gestação.

"Nós temos áreas grandes em Sorocaba e em São José do Rio Preto (SP) onde podemos fazer também uma integração de qualidade ao redor dos shoppings, seja com projetos residenciais ou comerciais. Vemos uma enorme valorização para as propriedades que administramos", comentou Jereissati.

Juros altos

Os juros elevados no Brasil por um período prolongado são uma das razões que ajudam a explicar o baixo apetite das empresas por novos shoppings - um processo que também demanda investimento dos lojistas e leva tempo para gerar retorno. "É preciso ter um ciclo de maior crescimento econômico do País para podermos voltar a olhar greenfields", frisou o presidente da Multiplan, Eduardo Peres.

A Multiplan fechou, recentemente, contratos com incorporadoras para a construção de prédios ao lado de três shoppings. Estão previstos residenciais  no entorno de Jacarepaguá e Campo Grande (ambos no Rio de Janeiro) e um prédio de escritórios na unidade de Canoas (RS). Em paralelo, a companhia também pretende vender terrenos que não serão tratados como prioridade para o desenvolvimento de novos projetos.

Ao contrário dos seus pares, a Multiplan também tem uma atividade forte como incorporadora imobiliária, ficando diretamente responsável pela construção e vendas dos prédios na vizinhança. O seu maior projeto nesse segmento é o Golden Lake, um bairro privativo com mais de uma dezena de torres residenciais em Porto Alegre, a menos de um quilômetro do Barra Shopping Sul.

(Por Circe Bonatelli)