É a hora de investir em FIIS? Especialistas dizem que sim

São Paulo, 05/08/2025 - Com a taxa básica de juros, a Selic, no patamar de 15% e asinalização do BC de que não elevará mais o juro, será que é o momento de se investir em Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs)? Segundo especialistas ouvidos pela Broadcast, a resposta é sim.

O especialista em fundos imobiliários da Suno Research, Marcos Baroni, diz que a hora de investir em FIIs é agora, em razão do desconto presente nesses papéis. As declarações foram feitas durante a Expert XP. Ele também destaca que os papéis estão muito descontados devido à alta taxa de juros e que o mercado já está precificando uma queda da Selic no final do ano. Para ele, o investidor que se antecipar de seis a oito meses a esse movimento tende a obter o maior retorno.

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Lucas Martins da Silva, especialista em renda variável da Blue3 Investimentos, afirma que, do ponto de vista técnico, os FIIs têm maior potencial de valorização, quando os juros voltarem a cair. “Quando  olhamos para o retrovisor, é o que aconteceu. Todas as vezes que houve um movimento de queda da taxa de juros, o mercado de ações e fundos imobiliários conseguiram aproveitar muito bem esse movimento e se valorizar. O contrário também aconteceu, quando a taxa de juros sobe, o mercado sofreu com quedas.”

Ele lembra que 2025 foi uma exceção: “Salvo este ano, que aconteceu esse movimento de alta nos FIIs, mas o nosso mercado de ações e fundos imobiliários ainda conseguiram ser resilientes e apresentar um crescimento”.

Já o responsável pela área de relações com investidores (RI) da Trix Investimentos, Vinícius Araújo, diz que “o mercado de FIIs segue atrativo, principalmente para quem pensa no médio e longo prazo”. Para o educador financeiro e CEO da AUVP Capital, Raul Sena, “estamos vivendo um bom momento para quem quer montar ou reforçar posição em FIIs. Mesmo com a Selic alta, em 15% ao ano, o Ifix (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários da B3) acumula uma valorização expressiva em 2025”. Segundo ele, isso mostra que o mercado está precificando a recuperação do setor, e reforça que “muita gente não está olhando isso com atenção”.

Os FIIs são para todos os investidores?

Segundo o Analista de FIIs do Santander Brasil, Flávio Pires, a resposta é não. Ele explica que, “se o investidor busca uma renda mensal passiva e com uma certa estabilidade, FIIs são uma alternativa interessante, mas se ele busca um ganho de capital, os FIIs não são para ele agora, porque as cotas, no cenário atual, vão seguir voláteis ao longo do tempo. E tem um segundo fator que ainda está em negociação e discussão, a questão da tributação de ativos isentos que entra também nos fundos imobiliários, então ele vai sim ter ao longo desse período de tempo uma oportunidade interessante em relação ao histórico.” afirma.

Quais são os principais atrativos dessa classe de ativos?

Silva afirma que, para o investidor, o essencial é entender essa classe de ativos e extrair o melhor que ela oferece. Segundo ele, “o principal fator que temos que ter atenção é qual que é o perfil de risco do investidor e se ele tolera esses movimentos [de volatilidade dos ativos], muitas vezes que são movimentos amplos, de oscilação das cotas dos fundos”.

O especialista da Blue3 Investimentos, também destaca que um dos principais atrativos dessa classe de ativos está relacionado ao pagamento de dividendos que podem chegar a marca de “12%, 13% ou até 15% ao ano, com isenção de imposto de renda, pelo menos até o momento”, diz.

Sena afirma que os FIIs de papel, “que investem em recebíveis imobiliários (CRIs), geralmente pagam dividendos mais atrativos, bem acima do IPCA, quando a Selic está alta. Mas é preciso olhar caso a caso e, com base nos fundamentos, analisar quais fundos estão ‘baratos’ agora”. Já sobre os FIIs de tijolo ele destaca que as “lajes corporativas e logísticas, a gente costuma ver uma queda nos preços quando tem alguma crise sistêmica e alta da Selic”

Mas por que investir em FIIs e não em outros ativos?

Araújo, explica que os FIIs têm uma combinação difícil de replicar em outras classes como: Renda mensal isenta de IR para pessoa física, exposição a ativos reais com liquidez na bolsa e diversificação setorial.

Para o CEO da AUVP Capital, a palavra de ouro é “diversificação”, e que o investidor não deve investir apenas em FIIs agora. “Não acho que seja bom colocar só FIIs na carteira. Eles oferecem uma boa diversificação, você consegue comprar um pedacinho de dezenas de propriedades ou títulos com uma única cota, mas existem diversas outras oportunidades na bolsa e na renda fixa."

O futuro da indústria

O analista de FIIs do Santander Brasil, explica que a tendência do mercado de fundos imobiliários é concentração em uma quantidade menor de fundos com um tamanho maior. “Estamos vendo uma consolidação de fundos, então os fundos maiores estão, de alguma forma, conseguindo comprar os fundos menores”, diz. Ele explica que os “fundos maiores ficaram ainda maiores e os pequenos não terão como crescer no mercado, como vimos no último boom do mercado”.

Segundo Pires, a baixa liquidez dos fundos menores na bolsa sustenta essa conclusão. Ele afirma: “Eles [os fundos] não conseguiram ter portfólios robustos, ao que os fundos grandes já estão montando. Então não há espaço para os pequenininhos crescerem. Não tem espaço para os pequenininhos crescerem no mercado difícil do futuro”.

Mesmo com essa visão mais pessimista de Flávio Pires, novos fundos vêm sendo lançados, como é o caso do MAG Ativos Imobiliários Multiestratégia, que teve sua estreia na B3 na última segunda-feira, 4 de agosto. O fundo foi lançado com R$ 111 milhões de recursos da MAG Investimentos, gestora independente com mais de 10 anos de atuação no País e R$ 17 bilhões sob gestão.

Segundo o sócio-diretor da área imobiliária da MAG Investimento, Tomaz de Gouvêa, os juros altos dificultam a captação. A Selic e os títulos isentos, como LCI e LCA, competem pelo dinheiro do investidor pessoa física. Por outro lado, cenários de juros elevados oferecem boas oportunidades de investimento. Por isso, começamos o fundo com 100% de capital próprio para aproveitá-las e, quando as taxas caírem, chamaremos os co-investidores para entrar em um portfólio já montado.” explica.

Segundo Gouvêa, a meta é chegar a R$ 1 bilhão sob gestão nos próximos anos. “A gente entende hoje que os fundos para terem uma liquidez legal têm que ser fundos acima de um bilhão”, afirma. O crescimento virá de follow-ons e da venda de cotas no mercado secundário.

Veja algumas das carteiras recomendadas para o mês de agosto:

Fonte: Toro - Santander

Fonte: Genial Investimentos

Considerando os proventos pagos por cada fundo nos últimos 12 meses, o dividend yield médio da carteira é de 10,8%.
Fonte: Empiricus

Fontes: Economatica e BTG Pactual. Data-base: 31 de julho.