IR 2026: como declarar despesas com reforma de imóvel

São Paulo - Decidiu reformar a casa ou apartamento no ano passado e agora tem dúvidas sobre como declarar a melhoria? A recomendação básica é declarar anualmente todas as benfeitorias feitas no imóvel e guardar todos os recibos.

Sim, incorporar o valor das benfeitorias ao custo de aquisição do imóvel na declaração ajuda lá na frente, quando você for vendê-lo, já que o ganho de capital não será tão grande - o que resultará em menos imposto a pagar na transferência. Importante saber que em alguns casos há isenção de imposto de renda na venda de imóvel, se o contribuinte comprar outro em até 180 dias ou se vendeu o imóvel no valor de até R$ 440 mil.

Em outras palavras: o valor investido na reforma impacta diretamente na apuração do ganho de capital em uma eventual comercialização do imóvel, uma vez que o ganho de capital incide sobre a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição do bem. 

"Assim, quanto maior o custo de aquisição devidamente comprovado, menor tende a ser o ganho de capital tributável e, consequentemente, o imposto devido",  explica o tributarista Tiago Paim, do PGBR Advogados.

Mesmo não sendo proprietário do imóvel, é importante que o contribuinte declare à Receita as benfeitorias por ele custeadas, desde que devidamente comprovadas, ressalta Paim. 

Tal medida contribui para a manutenção da coerência patrimonial, além de evidenciar que eventual valorização do bem decorreu de seu esforço financeiro, explica. 

Essas informações também são importantes porque podem ser utilizadas como prova em diversas situações jurídicas, como, por exemplo, para fins de abatimento de aluguéis, em processos de divórcio (para demonstrar investimento patrimonial no bem) ou ainda em ações de usucapião, completa o tributarista. 

Nesse caso, os valores não devem ser lançados como acréscimo ao imóvel de terceiro, mas sim registrados como direito do contribuinte, a ser declarado na ficha ‘Bens e Direitos’, sob a classificação de benfeitorias.

Que tipo de benfeitorias devo declarar?

De acordo com Paim, os tipos de reforma que podem ser declarados são apenas aqueles que efetivamente agregam valor ao bem, como benfeitorias de natureza estrutural, melhorias que valorizam o imóvel e construção de novas áreas. 

Importante ressaltar que o material utilizado na reforma e a mão de obra também podem ser declarados como benfeitorias na DIRPF.

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Linha de reforma do governo, como declarar?

Em outubro passado, o governo lançou o Reforma Casa Brasil, uma linha de empréstimo voltada exclusivamente para reformas residenciais. O recurso pode ser usado para obras estruturais, melhorias de segurança, acessibilidade, conforto térmico e adequações básicas da casa onde a família mora.

A proposta do programa é injetar R$ 40 bilhões em crédito habitacional no mercado para reformas e ampliações de residências.

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Se você utilizou o crédito recebido por intermédio do Programa - que é destinado à população com renda familiar de até R$ 9,6 mil - saiba como declarar:

Caso o valor recebido seja superior a R$ 5 mil, a soma deverá ser devidamente declarada na ficha ‘Dívidas e Ônus Reais’. Para os anos seguintes, você precisa apenas ir atualizando o valor gradualmente, conforme o pagamento das parcelas.

1. Na declaração de IRPF, o contribuinte deve acessar o bem imóvel que foi reformado, na ficha ‘Bens e Direitos’ e selecionar o imóvel já declarado (código 11 para Casa ou 12 para Apartamento).
2. Informe, no campo "Discriminação", os detalhes da benfeitoria realizada. Lá devem ser acrescetandos valores, datas, tipo de reforma e identificação dos prestadores de serviço responsáveis pela execução das obras.

3. No campo "Situação em 31/12/2025" é preciso somar o valor gasto na reforma em 2025 ao valor do imóvel que já constava na situação do ano anterior - "Situação em 31/12/2024".

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É preciso incluir datas, além dos CPFs/CNPJs dos prestadores de serviço e fornecedores, IPTU e matrícula do imóvel e o endereço completo do imóvel reformado.

Dessa forma, o valor das benfeitorias será acrescido ao custo de aquisição do imóvel anteriormente declarado.

É importante que o contribuinte guarde as respectivas notas fiscais e recibos de pagamento para fins de comprovação", aconselha Paim.