São Paulo e Brasília, 11/06/2025 - O Banco Central está trabalhando na regulamentação de um novo sistema de amortização para o crédito imobiliário, conforme apurou o Broadcast. O foco dos estudos é o aprimoramento da linha de crédito imobiliário corrigida pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
A modalidade foi lançada em 2019, mas acabou engavetada pelos bancos nos anos seguintes, uma vez que os picos de inflação aumentaram bruscamente as parcelas dos mutuários e geraram casos de inadimplência. Esse quadro levou a uma correria para a portabilidade das operações para linhas com juros pré-fixados e/ou corrigidas pela Taxa Referencial (TR), cuja oscilação é próxima de zero.
O princípio da proposta em estudo pelo Banco Central é, justamente, evitar que as oscilações bruscas na parcela pesem no bolso dos consumidores. Para isso, está sendo estruturado um mecanismo que permita transferir os aumentos do IPCA para o saldo devedor do empréstimo, diluindo o impacto em vez de recaírem integralmente na parcela mensal.
Variações diluídas
"O BC pretende criar um novo sistema de amortização. A ideia é estimular o financiamento por IPCA, mas tentando tirar as variações das parcelas para que fique mais parecido com a linha baseada em TR", comentou uma fonte que participa das discussões. "O princípio é diluir a diferença causada pela subida do IPCA para que não pese tanto no bolso do consumidor", emendou.
Outra fonte, do setor bancário e também envolvida nas discussões, confirmou o teor dos estudos. "Precisamos de uma regulamentação que evite o que aconteceu logo depois que se lançou o crédito imobiliário por IPCA. Em 2019, a inflação foi de cerca de 4%. Em 2021 foi para 10%. A inflação disparou e exigiu vários processos de portabilidade", lembrou.
O objetivo da movimentação do Banco Central é criar alternativas sustentáveis para ampliar as fontes de recursos que abastecem as linhas de crédito habitacional, compensando a queda dos recursos das cadernetas de poupança - maior e mais tradicional funding do setor.
O foco do BC nas linhas corrigidas pelo IPCA se justifica, porque essa é uma operação de crédito que os bancos podem revender no mercado secundário a investidores e levantar mais recursos para abastecer novos financiamentos imobiliários, criando uma solução estrutural para o setor. A securitização não acontece nas linhas corrigidas pela TR, cuja variação é muito baixa e não desperta atratividade para investidores.
Saídas
Uma fonte comentou que essa não é a única proposta em estudo pelo Banco Central para criar saídas para a escassez de recursos para o crédito imobiliário. Há outras medidas em análise, que devem ser comunicadas ao longo das próximas semanas. Procurado pelo Broadcast, o Banco Central não comentou.
Na terça-feira, 10, o presidente do BC, Gabriel Galípolo, afirmou que espera anunciar em breve um novo modelo de financiamento imobiliário, que vai utilizar fontes de mercado. Na ocasião, Galípolo não deu detalhes sobre o novo modelo, mas frisou que os recursos da caderneta de poupança estão ficando mais escassos e que, portanto, é preciso desenvolver alternativas de funding. As declarações ocorreram durante o Febraban Tech, evento que reuniu agentes financeiros esta semana, em São Paulo.
No mesmo evento, o presidente da Caixa Econômica Federal, Carlos Vieira, reforçou que é preciso pensar em operações mais estruturais para garantir funding para o financiamento imobiliário de forma mais permanente.
Escassez de funding
Os bancos e as construtoras começaram a discutir mais intensamente a necessidade de criar alternativas de funding para o crédito imobiliário em razão do esgotamento da poupança. A caderneta teve uma perda líquida de R$ 248 bilhões (saldo entre saques e depósitos) nos últimos quatro anos, comprometendo a disponibilidade de recursos para financiamentos.
A poupança é a principal fonte de funding para o setor, respondendo por 32% dos recursos direcionados para os empréstimos. Em seguida vêm o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), com 27%, e as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), com 17%.
Nesta semana, o governo federal propôs taxar em 5% o rendimento das LCIs, instrumento de renda fixa que é isento de impostos. A medida faz parte do esforço do governo para arrecadar mais e cobrir o déficit nas contas públicas.
Nos cálculos dos empresários, isso provocaria uma elevação de até 0,7 ponto porcentual na taxa do crédito imobiliário das novas contratações, aumentando o valor da parcela para os futuros compradores de imóveis.
Esse ponto preocupa os empresários, ainda mais se for levado em conta que há milhares de imóveis cujas obras ficarão prontas nos próximos meses. É justamente na entrega das chaves que o comprador do imóvel na planta toma o financiamento bancário para quitar o saldo restante. Quanto mais caro for o crédito, mais difícil fica a conclusão do negócio e maior o risco de distratos.
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