Dívida do IPTU pode resultar na perda do imóvel? Entenda

São Paulo, 04/02/2026 – Entre os tradicionais impostos previstos para o início do ano, o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é bastante popular pelo barulho provocado por seus reajustes anuais e a falta de compreensão de como seu valor é calculado.

Em um País onde parte considerável das famílias está endividada, a pergunta que fica é: posso perder meu imóvel se eu não pagar o IPTU?

Segundo os especialistas ouvidos pelo VIVA a resposta é sim. A depender do valor da dívida e do valor do imóvel, afirma a advogada Ana Luiza Taques, sócia de Siqueira Castro Advogados. Entretanto, antes do imóvel, as contas bancárias do proprietário podem ser bloqueadas e seus ativos financeiros penhorados.

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Quem deve pagar o IPTU?

O IPTU é um imposto municipal obrigatório para quem tenha posse, propriedade ou domínio útil de imóvel situado em área urbana, podendo ser desde uma casa até mesmo terrenos destinados à construção, sendo sua cobrança anual. Ana Luiza Taques ressalta que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU é do proprietário do imóvel.

Contudo, aponta ela, a Lei do Inquilinato de Locação prevê a possibilidade de essa responsabilidade ser transferida para o locatário durante o período da locação, desde que previsto em contrato. 

Todavia, o eventual não pagamento do IPTU pelo locatário gera dívida ativa no nome do proprietário, que responde perante a Prefeitura", explica Taques.

A falta de pagamento do IPTU por períodos prolongados, alertam os especialistas, pode resultar em consequências graves. Siglia Azevedo, especialista em Direito Imobiliário, explica que a dívida com o município tende a crescer rapidamente devido à incidência de juros, multa e correção monetária.

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“Quando há inadimplência recorrente, como no caso de débitos acumulados por mais de dois anos, o imóvel pode ser inscrito em dívida ativa e alvo de execução fiscal, o que coloca o patrimônio em risco”, afirma.

Como valor do imposto é calculado?

O valor desse imposto é determinado com base no valor venal do imóvel, que é uma estimativa feita pela prefeitura considerando: 

• Localização do imóvel;
• Área construída e área do terreno;
• Tipo de construção e acabamento;
• Valor do metro quadrado na região. 

De acordo com informações da Serasa Experian, a alíquota varia conforme o município e pode ser progressiva – quanto maior o valor do imóvel, maior a porcentagem cobrada. 

Fato é que o valor venal não é o mesmo que o valor de mercado: trata-se de uma estimativa para fins tributários. 

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Passo a passo do processo

As etapas do processo até o imóvel com IPTU em atraso ir a leilão são as seguintes:

• O IPTU vence e não é pago. 
• Multas, juros e correção monetária são aplicados.
• O débito é inscrito em dívida ativa municipal.
• A prefeitura ajuiza execução fiscal. 
• O proprietário é notificado e tem prazo para pagar ou se defender.
• Se não houver pagamento ou acordo, o imóvel pode ser penhorado.
• O imóvel é levado a leilão público para quitar a dívida.

Penhora ou leilão do imóvel?

Se a dívida não for paga ou negociada, a Prefeitura pode levar o caso à Justiça, resultando na penhora do bem e, posteriormente, em seu leilão para quitar o débito. "O processo de cobrança tem início com notificação para pagamento ou parcelamento do IPTU atrasado de forma extrajudicial", diz Taques.

Segundo Rodrigo Palácios, advogado especialista em Direito Imobiliário no escritório Viseu Advogados, embora a perda do imóvel não seja imediata, existe uma possibilidade real de isso acontecer. “Há a possibilidade jurídica de o imóvel ser penhorado e levado a leilão dentro de uma execução fiscal”, explica. 

Diferente de outros débitos, nem mesmo o chamado "bem de família" (único imóvel residencial da pessoa) é protegido contra dívidas do próprio imposto. A Lei 8.009/1990 é clara ao abrir essa exceção para cobranças de IPTU e taxas ligadas ao imóvel.

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Quais punições são previstas ?

Segundo Ana Luiza Taques, o IPTU é uma obrigação diretamente associada ao próprio imóvel. "Isso implica que a responsabilidade fiscal é inseparável do imóvel, a obrigação segue a propriedade. As consequências financeiras da inadimplência do IPTU são multa por atraso, juros e correção monetária."

Também há consequências legais, destaca ela, como a negativação e protesto do proprietário, inscrição na dívida ativa, execução fiscal com bloqueio de ativos financeiros e até possível penhora do imóvel, o que pode dificultar ou até impedir a sua venda. 

Importante ressaltar que o encargos são aplicados de imediato, entrando em vigor logo após o vencimento, conforme a lei municipal do IPTU. Se já foi aberta uma ação judicial, a prefeitura ajuíza a execução fiscal (Lei 6.830/1980), que permite o bloqueio de contas bancárias e a penhora de bens.

Como quitar o IPTU em atraso?

Se perdeu o prazo, a primeira recomendação é não ignorar a dívida. Quanto mais cedo a regularização for feita, menores serão os custos com juros e custas judiciais. 

Para quitar a dívida, explica Palácios, o contribuinte deve acessar o portal oficial da prefeitura de sua cidade. Geralmente, basta informar o número da inscrição imobiliária (presente no carnê antigo) para emitir uma guia atualizada com os encargos. Nesta fase, ainda é possível pagar à vista ou tentar os parcelamentos comuns oferecidos pelo município.

Se a dívida já está em Dívida Ativa, a negociação sai da esfera da Secretaria da Fazenda e passa para a Procuradoria Geral do Município. Nesse caso, verifique no site da Procuradoria os débitos inscritos.

Também é possível quitar a dívida por meio de programas de parcelamento, como o PPI em São Paulo. Em determinados períodos, as prefeituras oferecem descontos agressivos em multas e juros para quem deseja quitar débitos antigos.

Palácios alerta para o use apenas de canais oficiais, para não cair em golpes. "Evite pagar boletos recebidos por mensagem, boleto enviado por terceiros e QR code fora do site oficial", recomenda. 

Em caso de dúvida, a recomendação é procurar os canais de atendimento presencial da prefeitura.