IR 2026: Como declarar Fundos Imobiliários; veja o passo a passo

São Paulo - Um dos investimentos que apresentam maior dificuldade na hora de fazer a declaração do imposto de renda (IR) é o de fundos imobiliários, conhecidos como FIIs. O desafio se torna maior quando o contribuinte tem mais de um fundo, pois as fontes pagadoras podem ser diferentes e, portanto, para cada um haverá um informe de rendimentos.

Os rendimentos dos fundos imobiliários são isentos de tributação para pessoas físicas, mas devem ser informados na declaração na ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis. Já a posse das cotas deve ser declarada na ficha de Bens e Direitos.

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O que são fundos imobiliários?

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) são um tipo de aplicação em que o investidor, por meio de uma corretora, adquire cotas de um fundo que pode investir em imóveis, como galpões industriais, prédios de escritórios e shoppings, ou em títulos do setor imobiliário.

Essas cotas são negociadas em bolsa de valores, como uma ação, e o investidor recebe rendimentos periódicos, geralmente distribuídos mensalmente.

Informe de rendimentos

Antes de iniciar a declaração, o contribuinte precisa obter o informe de rendimentos do fundo, que deve ser fornecido pela administradora. Nele estarão especificadas todas as informações a serem preenchidas. Algumas enviam avisos por e-mail aos cotistas com orientações de acesso, mas nem todas fazem isso.

Se você não recebeu essa notificação, deve entrar na página do fundo na internet e procurar pelo informe de rendimentos. O caminho muda de empresa para empresa.

Muitos investidores não sabem ou não lembram qual é a administradora, pois memorizam apenas o nome do fundo ou o código de negociação na bolsa. Além disso, a administradora pode mudar ao longo do tempo.

Uma das formas de descobrir a administradora é pelo site da B3, que permite a busca pelo código do fundo, ou em plataformas especializadas.

Quando se utiliza a declaração pré-preenchida, muitos dados são carregados automaticamente. Ainda assim, a Receita Federal recomenda que todas as informações sejam conferidas. Em caso de divergência, prevalece o que está no informe de rendimentos da administradora.

Algumas corretoras ou bancos também fornecem relatórios, mas eles podem estar incompletos.

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Como preencher

Rendimentos Isentos e Não Tributáveis

Os rendimentos recebidos ao longo do ano devem ser inseridos com o código 99 – Outros na ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis

É preciso informar o CNPJ e o nome do administrador do fundo, além do total de rendimentos recebidos. Na descrição, pode-se indicar “rendimentos de fundos imobiliários”.

Se houver mais de um fundo, é necessário abrir um item para cada um.

Bens e Direitos

A posse de um FII deve ser informada nesta ficha selecionando o grupo 07 – Fundos, código 03 – Fundos de Investimento Imobiliário (FII).

O valor a ser mencionado é o pago na compra das cotas. É importante, na descrição, mencionar quantas cotas foram adquiridas e por qual preço. Se você não anotou na ocasião, busque as notas de negociação em sua corretora. Também é pedido o CNPJ do fundo, que você verifica no informe de rendimentos da administradora

Se houve mais de uma compra do mesmo FII ao longo do ano, deve-se somar os valores pagos em cada aquisição e colocar este total na situação em 31/12/2025.

Também informe o total de cotas adquiridas e o preço médio por cota. Para calcular o preço médio, some todos os valores desembolsados em cada operação e divida pelo total de cotas adquiridas ao final.Esse valor será a base para apuração de eventual lucro na venda.

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Compra de mais cotas do mesmo FII

Caso você tenha comprado mais cotas de um FII que já estava em sua carteira em 2024, será necessário atualizar o custo total de aquisição e a quantidade de cotas.

O novo valor será a soma da posição anterior com os valores desembolsados nas novas aquisições e deve ser informado na posição de 31/12/2025.

Também é recomendável registrar o preço médio das cotas. Para isso, some o valor anterior ao valor desembolsado na nova operação e divida pelo número de cotas final.

Venda das cotas do FII

Se você vendeu a totalidade das cotas, basta zerar a posição na ficha de Bens e Direitos em 31/12/2025 e manter o valor declarado em 31/12/2024. A operação deve ser descrita no campo de discriminação.

Se vendeu apenas parte das cotas, é necessário reduzir o valor declarado com base no custo médio das cotas vendidas, e não pelo valor da venda.

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Em ambas as situações, caso tenha havido lucro (ganho líquido), o contribuinte deve provavelmente já deve ter apurado o resultado e pago o imposto de 20% por meio de DARF, até o último dia útil do mês seguinte à operação.

Por exemplo, se você vendeu cotas e obteve lucro em um fundo em novembro de 2025, o imposto referente a esse ganho deve ter sido pago já em dezembro do mesmo ano.

Se isso não foi feito, é necessário regularizar a situação junto à Receita Federal. O programa do Imposto de Renda não calcula automaticamente os valores em atraso nem os acréscimos legais.

Se houve prejuízo, não há imposto a pagar, mas anote o valor, que pode ser compensado com ganhos futuros em operações com FIIs.

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Se não houve movimentação no ano

Caso você não tenha comprado nem vendido cotas durante 2025, basta repetir os valores do ano anterior na ficha de Bens e Direitos. 

Atenção a três pontos

• Informar o preço médio é importante porque quando você for vender os ativos, precisa saber se houve lucro. Em caso positivo, tem que pagar o imposto devido.
• Os rendimentos mensais de um FII são isentos de imposto de renda para pessoa física. Mas eventuais lucros com a venda das cotas são tributados. E esse lucro é calculado considerando o preço médio.
• Você não deve atualizar os valores do FII na ficha de Bens e Direitos mesmo que a cotação tenha subido ou descido na bolsa. Vale o valor em reais que você pagou.

O programa da Receita Federal desde o ano passado criou um botão que facilita a declaração remetendo o contribuinte da ficha de Bens e Direitos para a dos Rendimentos Isentos e parte das informações já aparecerão. Basta preencher o que estiver faltando.