Leis fecham cerco contra desvios da habitação social, mas sobram brechas

São Paulo - A política de habitação social em São Paulo ganhou uma série de leis, decretos e portarias nos últimos anos, para coibir desvios na destinação das moradias. No entanto, sobram brechas que dificultam a punição de desvios ocorridos no passado, bem como a fiscalização do mercado atual, segundo advogados.

O tema ganhou visibilidade com a Comissão Parlamentar de Inquérito (CPI) na Câmara Municipal para investigar a produção e a venda irregular de Habitação de Interesse Social (HIS).

Essas moradias têm isenção de impostos para atender famílias de baixa renda. Entretanto, houve casos em que os apartamentos foram parar nas mãos de investidores e sites de hospedagem, sendo ocupados por pessoas de renda mais alta.

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A HIS surgiu no Plano Diretor de 2014. Quase uma década depois, em 2023, houve uma atualização que reforçou a destinação dessas moradias para fins sociais. Naquele momento, já chamava a atenção a construção de prédios classificados como HIS em bairros nobres, como Itaim e Vila Olímpia, atraindo investidores.

Novo arcabouço jurídico

Entre 2024 e 2026, foram publicados três decretos para esmiuçar as obrigações associadas a esse tipo de habitação.

O decreto 63.130/2024 estabeleceu a necessidade de se colocar na matrícula que o imóvel é classificado como HIS e que deve ser ocupado por famílias com a devida certificação da renda. A medida visou fechar o cerco contra os repasses para outros públicos.

O decreto definiu também a Secretaria de Habitação (Sehab) como responsável por fiscalizar a comercialização. Até então, não havia um responsável por isso.

O decreto 64.244, de 2025, vetou expressamente que esses apartamentos sejam usados para locação de curta temporada, como acontece no Airbnb, Booking, entre outras plataformas. Outro ponto importante foi limitar o valor do aluguel a até 30% da renda familiar.

Também surgiram novas exigências para garantir a transparência nas vendas. As construtoras foram obrigadas a informar nos estandes e nos materiais publicitários que o empreendimento é do tipo HIS. Houve casos em que os consumidores foram induzidos a fechar contrato sem o devido conhecimento.

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Mais recentemente, o decreto 64.895, de 2026, fixou os preços máximos de apartamentos HIS, que vão de R$ 276 mil a R$ 537 mil, conforme as faixas de renda das famílias, que vão de três a dez salários mínimos.

O novo arcabouço jurídico não proibiu investidores de comprar essas unidades. Para sanar dúvidas, a Sehab publicou a portaria 61, de 2024, apontando os critérios de famílias "elegíveis à destinação" da HIS, e não o público para aquisição.

Ou seja: investidores podem comprar quantos apartamentos quiserem, desde que façam a locação para famílias de baixa renda.

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O que dizem os advogados

"A regulamentação veio para corrigir a rota da política e restabelecer a garantia da destinação correta dos imóveis, que foi o objetivo da CPI", afirma a advogada Beatriz Bueno de Moraes, consultora do escritório Levy e Salomão.

"As atualizações na lei querem evitar que as moradias sejam utilizadas para outros fins", complementa Angela Di Franco, sócia do mesmo escritório. A dupla não atua em nenhum processo neste tema.

Na avaliação delas, a lei foi vaga nos primeiros anos, dando brechas para o investidor comprar os apartamentos e mais tarde revender ou alugar - o que é alvo de muitas críticas dos vereadores na CPI.

"Havia brecha, mas não proibição. E o que não está escrito não é proibido. Lá atrás, ninguém pensou nisso", pondera Beatriz. Por conta disso, a CPI deve ser incapaz de punir esses casos, dizem. "Não há infração nesse contexto", aponta Angela.

O eventual indiciamento das empresas deve acabar limitado aos casos em que houve um desvio comprovado da política pública, como a destinação dos apartamentos para sites de hospedagem com uso por pessoas de renda mais alta.

"Se o imóvel foi parar no Airbnb em algum momento, aí sim houve uma descaracterização da política pública", afirma Angela.

Outro problema foi a venda de imóveis sem os contratos informarem com clareza que se tratava de uma habitação social e com restrição de uso do imóvel. Isso gerou ações na Justiça que resultaram em indenização aos compradores.

Algumas causas já chegaram à segunda instância, que confirmou o direito a indenização. "Os compradores que se sentirem lesados pela falta de informação podem pedir ressarcimento", complementa Angela.

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Dificuldades na prática

Mesmo após ganhar um arcabouço jurídico extenso, a política de HIS permanece com desafios para ser colocada em prática, afirma o advogado Daniel Cardoso Gomes, sócio do escritório Amatuzzi e consultor do Sindicato da Construção (Sinduscon-SP).

Uma delas é a fiscalização de que tais moradias estejam sendo ocupadas, de fato, pelas famílias de baixa renda.

"Se o proprietário e o morador forem fiscalizados e não tiverem a documentação que comprove o enquadramento de renda, vão ter que responder. O problema é como a secretaria vai conseguir fazer essa fiscalização in loco, pois é um número muito grande de moradias", diz.

"Essa é uma grande dificuldade de implementação da política pública".

Gomes aponta também um "limbo" na parte burocrática diante da obrigação de registro do regime de HIS na matrícula do imóvel.

"A exigência da averbação veio da lei municipal, mas isso não foi traduzido para a lei federal, que trata de registro de imóveis", cita. "Há casos em que as pessoas não conseguem fazer essa averbação junto a alguns registradores. Foi criado um limbo jurídico gigantesco que ainda não se resolveu completamente."

O que diz a Secretaria de Habitação

A Sehab informou que a fiscalização é realizada por meio do cruzamento de dados, análise documental e apuração de denúncias.

Havendo indícios de irregularidade, são instaurados processos administrativos, com solicitação formal de informações e documentos às empresas e responsáveis.

Com base na análise técnica, que abrange contratos, dados cadastrais e outros registros, a pasta verifica o enquadramento das unidades. Se constatadas infrações, adota as medidas cabíveis, incluindo autuações e aplicação das sanções.

Atualmente, o município tem 934 processos em andamento relacionados a empreendimentos desses tipos, envolvendo 159.026 unidades habitacionais. Como resultado, 24 processos já foram concluídos com aplicação de multas que somam R$ 7,7 milhões, segundo a secretaria.