Mudanças deixam Minha Casa Minha Vida mais acessível para a classe média

São Paulo - As novas condições para financiamento de imóvel pelo Minha Casa Minha Vida (MCMV), que passaram a vigorar na semana passada, visam ampliar o alcance do programa e devem enfrentar um cenário macroeconômico um pouco mais complicado, em razão da guerra no Oriente Médio, avaliam os economistas do setor.

A expectativa é que a elevação do teto para financiamento, que agora podem chegar a R$ 400 mil na Faixa 3 e a R$ 600 mil na Faixa 4, traga mais famílias para o programa. As Faixas 1 e 2 seguem com limites regionais definidos de até R$ 275 mil, de acordo com o porte de cada município. As mudanças também ampliaram a renda mensal máxima das famílias atendidas pelo programa para R$ 13 mil.

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Para a economista e pesquisadora Ana Maria Castelo, coordenadora de projetos da construção do Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (Ibre/FGV), os ajustes tornaram o programa mais abrangente.

Houve uma adequação a realidade do mercado. Trouxeram para dentro do programa uma parcela maior da classe média que estava de fora", ressalta ela.

Segundo a pesquisadora, dados do mercado imobiliário mostram que essa faixa da média renda que estava fora do programa foi a que mais sofreu, com o registro de queda nas vendas para esse grupo. "Justamente por isso, as condições estavam bastante desafiadoras".

A adequação da Faixa 4, que passou a incluir rendas de até R$ 13 mil e valor do imóvel de R$ 600 mil, é um dos pontos positivos ressaltados por ela. Essa faixa, incorporada no ano passado no programa, anteriormente atindia rendas até R$ 12 mil e um valor de imóvel de até R$ 500 mil.

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Na visão de Jéssica Marques, especialista em Financiamento Imobiliário do Grupo Nexco, o impacto imediato das novas regras do MCMV foi o aumento do poder de compra.

Com prazos estendidos (até 35 anos) e subsídios maiores, famílias que antes estavam 'fora" do jogo' voltaram a conseguir aprovação de crédito.

Endividamento e equilíbrio sensível

No curto prazo, entretanto, o impacto na demanda não deve ser relevante, avalia a economista Cilene Ribeiro Cardoso, professora de Gestão e Negócios da Universidade São Judas. "O principal motivo é o alto nível de endividamento das famílias, que hoje soma cerca de 80 milhões de brasileiros. Em média, as famílias já comprometem entre 30% e 35% da renda com dívidas, principalmente aquelas com juros elevados, como cartão de crédito, crédito pessoal e cheque especial", explica Cardoso. 

Além disso, ainda existe vacância, destaca a economista da São Judas, com unidades disponíveis no mercado, o que também pressiona os preços. Ou seja, não há expectativa de uma alavancagem significativa da demanda ou aumento de preços no curto prazo.

Os novos tetos trouxeram um alívio necessário, diz Jéssica Marques, mas esse equilíbrio é sensível. "Hoje o programa está muito mais condizente com a realidade pós-pandemia. No entanto, a defasagem ainda persiste nos grandes centros urbanos, onde o custo do terreno (outorga onerosa e escassez) consome boa parte da margem", explica.

Margens apertadas

O novo MCMV permite que as construtoras comprem terrenos em bairros com melhor infraestrutura, algo impossível com os tetos antigos. "Embora os preços tenham estabilizado após os picos de 2021-2022, o setor opera com margens apertadas. Qualquer nova oscilação no aço, cimento ou fretes impacta diretamente a viabilidade das obras", afirma a especialista do Grupo Nexco .

Ana Maria Castelo, da FGV, ressalta que o programa tem sido o grande gerardor dos negócios no mercado imobiliário e da demanda por suas condições mais favoráveis de taxas de financiamento.  

Isso porque, enquanto o mercado de médio e alto padrão é impactado pela Selic elevada, o MCMV opera com taxas subsidiadas pelo FGTS, que são menos suscetíveis às variações diretas da taxa básica de juros.

"Considero que o programa ficou mais acessível para uma parte da Classe Média. Além disso, para as faixas 1 e 2 essa alteração foi importante - porque são faixas que trazem subsídios, diz a pesquisadora do Ibre/FGV.

Com a atualização das faixas de renda e valor do imóvel, observa Castelo , as empresas do setor enfrentam um desafio que é se enquadrar plenamente dentro desses valores se os custos continuarem subindo muito.

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Pressão de custo

As economistas ouvidas pelo VIVA consideram que há um risco de pressão de custo e prazos visto que o mercado da construção está bastante aquecido. E o reflexo disso está justamente na demanda por trabalhadores. Esse é o maior gargalo atual, afirma Marques: "Há uma escassez de profissionais qualificados, o que pressiona os salários e pode atrasar cronogramas."

Diante desse cenário, existe uma tendência de elevação gradual nos preços dos imóveis, aponta a especialista.

Com o aumento do teto do programa, as incorporadoras conseguem repassar custos e oferecer produtos com melhor valor agregado, o que acaba puxando o ticket médio para cima".

É preciso considerar ainda que no momento há o reflexo da guerra do Oriente Médio sobre o preço dos insumos, dos materiais de construção. Essa é uma questão que está começando a preocupar também empresas e as próprias famílias, porque muitas pessoas que compram os imóveis querem também fazer alguma reforma, observa Ana Castelo.

Esse é um ponto, na visão da economista da FGV, que terá de ser acompanhado de perto nos próximos meses. Segundo Cilene Cardoso, da FGV, a alta de combustíveis impacta em itens como transporte e materiais, e o aumento da energia elétrica também contribui para elevar custos. "Mesmo com demanda mais contida, esses fatores mantêm o setor sob pressão", diz.

Marques observa também que muitos projetos que estavam na gaveta por falta de margem tornaram-se viáveis e saíram do papel com o teto de R$ 600 mil. Somado a isso, a velocidade de vendas aumentou, o que acelera o ciclo de obra.

"O risco não é de falta de material, mas de inflação setorial (alta dos preços dos materiais e mão de obra usados nas construções ). Caso o número de obras aumente rapidamente, a lei da oferta e demanda pode tornar os custos mais altos, reduzindo as vantagens das novas condições do programa", aponta Jéssica Marques.

A maior pressão está concentrada na Faixa 1 e 2, onde o preço de venda é mais rígido e qualquer alta no cimento ou aço impacta diretamente a viabilidade do projeto. No entanto, o MCMV deve seguir como principal impulsionador dos negócios, dos lançamentos, das vendas.

O setor está mais maduro e planejado, mas não necessariamente equilibrado. A gestão eficiente do canteiro de obras e a industrialização são as únicas formas de mitigar esse descompasso entre oferta e demanda."

Planejamento e renda

Ana Castelo chama a atenção para a importância do planejamento, para que o futuro proprietário tenha claro o quanto da renda será comprometida nos próximos anos. 

"Acima de tudo, é preciso planejar o tipo de imóvel que se quer, se ele está adequado às suas necessidades, a localização, proximidade da infraestrutura, de acesso, se tem escola no entorno, trabalho, hospitais", ressalta.